Bauxcommerciaux : 3, 6, 9 et après ? 26 juillet 2016 Non classé 3/6/9, 742 du Code Général des Impôts, 881 K du Code Général des Impôts, bail commercial, bail de 10 ans, bail de douze ans, L 145-10 du Code de Commerce, L 145-9 alinéa 2 du Code de Commerce, L145-1 du Code de Commerce, L145-34 du Code de Commerce, L145-4 du Code de

I. - Les commerçants et artisans qui suivent un stage de conversion au sens de l'article 10-1° de la loi n° 71-575 du 16 juillet 1971 reçoivent une rémunération calculée dans les conditions prévues à l'article 25-I-3° de ladite loi. II. - Les commerçants et artisans qui suivent un stage de promotion professionnelle au sens de l'article 10-3° de la loi n° 71-575 du 16 juillet 1971 perçoivent une rémunération calculée dans les conditions prévues à l'article 30 de ladite loi. III. - A l'issue de l'un des stages définis à l'article L. 145-43 du code de commerce, les commerçants et artisans qui renoncent à leur activité et recherchent un emploi salarié percevront, jusqu'à ce qu'ils aient trouvé un emploi et pendant une durée maximum de trois mois, une indemnité d'un montant égal à la rémunération qu'ils percevaient pendant leur stage.

Articles L145-1 à L145-60) Section 2 : De la durée. (Articles L145-4 à L145-7-1) Naviguer dans le sommaire du code Article L145-7-1 Version en vigueur depuis le 25 juillet 2009 Création LOI n°2009-888 du 22 juillet 2009 - art. 16

Pour qu’il y est bail commercial il faut qu’il est un fond de commerce ou artisanal, et une immatriculation du locataire du fond de commerce au Registre du commerce ou au Répertoire des métiers. Alors le statut s’applique de plein droit. Sauf si le contrat ou convention ne constitue pas un bail mais une convention d’occupation précaire, le bail est conclu dès l’entrée dans les lieux pour une durée de deux ans ou moins, alors l’exclusion ne pourra pas se prolonger et par conséquent le statut s’applique si le preneur est laissé plus longtemps dans les lieux. Pour ce qui est de la durée et du droit de renouvellement La durée du bail est de 9 ans minimum imposé au bailleur Le locataire peut donner congé à chaque période de trois car un bail peut aller de 3,6, ou 9 ans A l’expiration du bail un congé est nécessaire pour mettre fin au bail, car le locataire jouit d’un droit de renouvellement sauf si le bailleur exprime son droit de reprise. Le droit au renouvellement prend deux formes Si il y a renouvellement du bail c’est à dire qui fait suite au précèdent suivant les mêmes conditions qui peuvent être modifiés par les parties notamment concernant le prix du loyer et dont la durée sera aussi de 9 ans. Si il y a refus de renouvellement par le bailleur qui n’a pas a fournir de motif dont il doit néanmoins verser une indemnité d’éviction égale à la valeur du fonds de commerce. Le législateur a pour préoccupation le maintien de l’équilibre du contrat, il permet alors l’immixtion du juge en cas de litige Il a la possibilité de réviser le loyer en cours de contrat après 3 ans au moins cependant par le jeu de l’indexation du loyer, la révision de celui-ci varie selon le loyer initial de 25 %, autrement dit le juge doit adapter le loyer à la valeur locative. Si le locataire souhaite rajouter une nouvelle activité à son commerce, il pourra alors modifier la destination contractuelle du fonds de commerce c’est la despécialisation, il pourra notamment changer son activité par une autre en raison de la conjoncture économique on parle alors de despécialisation plénière, qui permet néanmoins au bailleur le droit de révision du loyer ou une éventuelle indemnité. Auteur Aurore JUAN – Corpo Droit Montpellier

Le centre de formalités des entreprises saisi remet ou transmet, lors du dépôt, un récépissé au déclarant ou à son mandataire. Si le dépôt est effectué par voie postale, le récépissé est envoyé le jour même ou le premier jour ouvrable suivant. 1° Dans le cas d'une déclaration mentionnée au 1° du I de l'article R. 123-1 a Lorsque le dossier est complet conformément aux dispositions de l'article R. 123-7, le récépissé indique les organismes auxquels il a été transmis le jour même. Ce récépissé prend le nom de récépissé de dossier de création d'entreprise en application de l'article R. 123-16 ; b Lorsque le dossier est incomplet, sous réserve des dispositions du c du 2°, ou lorsque la ou les autorisations mentionnées au 2° du I de l'article R. 123-1 doivent être obtenues préalablement à la déclaration mentionnée au 1° du I de l'article R. 123-1, le récépissé indique les compléments qui doivent être apportés par le déclarant dans un délai de quinze jours ouvrables à compter de la réception du récépissé ou de la délivrance de la ou des autorisations. Dans ce cas, le récépissé ne vaut pas récépissé de dossier de création d'entreprise. 2° Dans le cas d'une demande d'autorisation mentionnée au 2° du I de l'article R. 123-1 a Lorsque le dossier contient toutes les pièces nécessaires à la délivrance de la ou des autorisations requises, conformément à l'article R. 123-7, le récépissé se substitue à l'accusé de réception des demandes présentées aux autorités. Il indique le ou les délais prévus par les textes législatifs ou réglementaires en vigueur pour la délivrance de la ou des autorisations requises pour exercer l'activité qui fait l'objet de la demande ainsi que les délais et voies de recours pour contester la ou les décisions d'octroi des autorisations. b Lorsque le dossier est incomplet, sous réserve des dispositions du c ci-dessous, le récépissé indique les compléments qui doivent être apportés par le déclarant dans un délai de quinze jours ouvrables à compter de la réception du récépissé. c Lorsqu'un document attestant de l'accomplissement de la formalité de création prévue au 1° du I de l'article R. 123-1 est nécessaire préalablement à la délivrance de la ou des autorisations requises ou à la délivrance de pièces elles-mêmes nécessaires à la délivrance de la ou des autorisations requises, le dossier de demande d'autorisation fait l'objet d'un récépissé provisoire attestant la réception des pièces remises par le déclarant et la date de la remise. Un second récépissé est adressé au déclarant lorsque le centre de formalités des entreprises reçoit directement de l'autorité compétente le document attestant de l'accomplissement de la formalité prévue au 1° du I de l'article R. 123-1. Ce récépissé vaut accusé de réception des demandes présentées aux autorités administratives dans les conditions prévues au a. Si le demandeur doit accomplir des démarches personnelles pour compléter son dossier de demande d'autorisation, le centre de formalités des entreprises l'informe qu'il dispose d'un délai de quinze jours ouvrables, le cas échéant renouvelable une fois, à compter de la remise du document attestant de l'accomplissement de la formalité prévue au 1° du I de l'article R. 123-1 pour déposer les pièces résultant de ses démarches. Au vu de ces pièces, il lui est délivré un récépissé qui vaut accusé de réception des demandes présentées aux autorités administratives dans les conditions prévues au a. 3° Lorsque le centre s'estime incompétent, le récépissé indique le centre auquel le dossier est transmis le jour n° 2010-210 du 1er mars 2010 article 25 Les dispositions du présent décret visant à intégrer les demandes d'autorisation dans le dossier unique présenté aux centres de formalités des entreprises pour les activités entrant dans le champ d'application de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur entrent en vigueur selon des échéances fixées par arrêté du ministre chargé de l'économie et au plus tard le 31 décembre 2011.

Le locataire d’un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Ainsi, ne constitue pas un motif légitime la grave maladie dont le locataire est atteint, dès lors que celui-ci ne démontre pas que l'interruption de son activité présente un caractère provisoire ou réversible, ni qu'il va pouvoir reprendre, dans les meilleurs délais, son métier de photographe qu'il exerce dans les lieux loués CA Paris 5 novembre 1992 n° 91-18504, 16e ch. B, Mezescaze c/ SA Crédit Automobile de France. Les tribunaux estiment en effet qu'il appartient alors au locataire de prendre toutes dispositions, soit pour faire exploiter le fonds par un tiers salarié ou un locataire-gérant, soit pour céder son fonds. Le respect de cette obligation lui assure l’application du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement du bail. Ainsi, le statut des baux commerciaux ne s’applique si un fonds est exploité dans les lieux loués C. com. art. L145-1. Il ressort de cet article que pour que le statut des baux commerciaux puisse s’appliquer, il faut qu’un véritable fonds existe, qu’il soit la propriété du commerçant, de l'industriel ou de l'artisan et qu’il y soit exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. C'est au locataire qui prétend bénéficier du statut de prouver qu'il remplit les conditions prévues par l'article L 145-1, I du Code de commerce Cass. 3e civ. 17 octobre 1972. Mais l’exploitation en elle-même du fonds de commerce a plus d’incidence sur la question du renouvellement du bail, en ce qu’elle en forme une condition. Ainsi, nous verrons dans cet article que si le renouvellement du bail peut être refusé pour cause de non-exploitation, il n’est cependant pas possible de résilier le contrat pour cette raison. Le refus du droit au renouvellement en cas de non-exploitation du fonds de commerce Aux termes de l’article L 145-8 alinéa 1 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». L’alinéa 2 énonce que pour que le propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués puisse invoquer le droit au renouvellement du bail, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction, sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation. En matière de droit au renouvellement du bail, relève du pouvoir souverain des juges du fond l’appréciation du caractère légitime motif de non-exploitation effective du fonds de commerce durant les trois dernières années précédant la date d’expiration du bail. Cass. 3e civ., 26 oct. 2011, no Pour pouvoir invoquer le droit au renouvellement du bail, le locataire doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués. En outre, ce fonds doit, sauf motifs légitimes », avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois dernières années qui précèdent la date d’expiration du bail. L'exploitation effective se caractérise par une exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du bail, la seule inscription du locataire au registre du commerce et des sociétés ne suffit donc pas Cass. 3e civ. 8 janvier 1969. L’appréciation de cette exploitation effective revient aux juges du fond Cass. com. 21 avril 1958 Ghirardi c/ Ghirardi et Cass. com. 22 avril 1964, Sté des vins Debray c/ Cie générale des produits Dubonnet-Cinzano-Byrrh ». Ainsi, une cour d'appel a légalement justifié sa décision de refuser au locataire de locaux commerciaux le droit au renouvellement de son bail, faute d'exploitation effective du fonds de commerce dans les lieux loués, dès lors qu'ayant souverainement relevé qu'à la date du constat d'huissier, dont elle a apprécié la valeur probante, il n'y avait aucune activité dans les lieux loués Cass. 3e civ. 16 janvier 1991, Palma c/ Arnaud. Aux termes de l’article L 145-8 suscité, le fonds doit avoir été exploité au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ou de sa tacite reconduction. Il faut qu’il s’agisse d’une exploitation effective tout au long de ces trois dernières années Cass. 3e civ. 14 juin 2006. Toujours selon l’article L 145-8, une éventuelle déspécialisation ne prive pas le locataire de son droit au renouvellement. Enfin, faute d’exploitation, le locataire s’expose à un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Toutefois, l’article L 145-8 prévoit dans son alinéa 2 que le fonds doit faire l’objet d’une exploitation effective sauf motifs légitimes ». Dérogations possibles Le locataire peut prouver l’existence d’un motif légitime l’ayant conduit à interrompre l’exploitation de son fonds de commerce. Les motifs invocables sont divers et peuvent résulter, notamment, de la procédure collective du locataire, de son état de santé, ou de son comportement fautif ou de celui du bailleur. En l’état actuel de la jurisprudence, il semblerait que la non-exploitation se soit pas imputable à une faute du locataire. Il en est ainsi lorsque la préemption du local par une commune peut justifier la non exploitation du fonds par le locataire. Dans cette affaire, après l'exercice par la commune de son droit de préemption, le locataire avait dû revoir ses plans, redéfinir les travaux qu'il envisageait d'effectuer en qualité de propriétaire et n'avait pu reprendre l'exploitation qu'après achèvement de ces travaux de sorte qu'il justifiait d'un motif légitime de non-exploitation du fonds.Cass. 3e civ. 26 octobre 2011 n° n° 1242 FS-D, Cne de Chevilly-Larue c/ Sté Café l'Hénon. L'appréciation du caractère légitime des motifs invoqués relève là aussi du pouvoir souverain des juges du fond Cass. 3e civ. 1er février 1989 n° 201 D, Decroix c/ Rey. Pas de résiliation possible si le contrat ne la prévoit pas La résiliation est différente du non-renouvellement ; dans ce cas, c’est la fin du contrat en cours d’exécution qui est demandée. Alors l’absence d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués peut-elle entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial ? La Cour de cassation a répondu par la négative à cette question en 2009 Cass. 3e civ. 10 juin 2009 n° n° 653 FS-PB, Sté Halles des Viandes c/ Pugliese. Dans cette affaire, un fonds de commerce était demeuré inexploité depuis plus de trois ans, le propriétaire souhaitait donc obtenir la résiliation du contrat de bail. La Cour d’appel avait cru pouvoir prononcer la résiliation du bail pour défaut d’exploitation, au motif que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation ne retient pas cette argumentation et casse l’arrêt au motif que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ». Ainsi, cette affaire a permis à la Cour de cassation de nous préciser que la résiliation du contrat de bail pour inexploitation du fonds de commerce est impossible si elle n’est pas prévue par une clause contractuelle. En effet, l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués n’est pas une obligation inhérente à l’économie du bail commercial, et l’absence d’exploitation ne cause pas de préjudice au bailleur. En conséquence, l’inexécution de cette obligation ne peut constituer une cause de résiliation du contrat dans le silence de celui-ci ; en revanche, une clause peut le prévoir. Mon cabinet est à votre disposition pour tous contentieux et conseils. Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76-78 rue Saint-Lazare75009 -PARISTEL

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